北投奇岩石牌買屋賣屋 住商不動產 TEL:0910122236 遊俠

極上No.1 

極上No.1

登記建坪:15.57坪

總價:638萬

地址:台北市北投區光明路

樓層:8/14

格局:1房 / 1廳 / 1衛   

座向:南

房屋特色:

‧看屋請洽林育瑞 TEL:0910-122-236

‧全棟少數大坪數格局
‧新北投站旁
‧近學區 公園 圖書館
‧僅此一戶 出價就談

政府在選前大放送，推出前兩年利率1.5%的青年購屋貸款優惠房貸，對於個人規範條件相當寬鬆，只要借款人20~45歲，借款人及其配偶均無自用住宅，就可以申請，貸款額度最高500萬元，且還款期限最高30年，還有上限3年的寬限期可身影。房仲業者建議，這項貸款的條件是目前最好的方案，符合條件者應該都會申請，不過財務狀況不差的民眾，建議不要使用30年期的還款，因此將多繳不少利息錢。

■　打破央行利率限制 利率超很大

　　信義房屋計算顯示，申請青年安心成家貸款方案，比起現在前兩年1.8%，第3年起2%的貸款利率來看，20年下來可以省下約12萬元的利息費用，且現在央行要求銀行放款不得低於1.62%，此次青年安心成家貸款方案，前兩年利率目前僅有1.5%，實在相當優惠。

■　晚十年還款 負擔雖輕但荷包至少縮水50萬

　　不過儘管該方案最高可貸款30年，房仲業者建議，財務狀況尚佳的民眾，最好選擇20年期的還款方式，可避免多花一些利息錢，因為若以同樣貸款500萬元來看，20年期前兩年每月還款約2萬4127元，20年下來共要92萬6498元利息費用，30年期雖然每月只要繳交1萬7256元，30年下來利息就高達144餘萬元，早還晚還利息金額相差很大。

　　目前雖然僅有8家公股行庫承作，未來一般民間銀行是否可以跟進還有待觀察，不過額度僅有2000億元，眼下有購屋需求的民眾，應把握機會提早申請以免向隅。

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美啟動二次量化寬鬆，海外熱錢大舉來襲，衝擊亞洲股、房市價格飆漲，立委擔憂，台灣在建國100年，可能爆發泡沫危機，對此，央行總裁彭淮南表示，台灣百年大泡沫不會發生！而他也相信，美國若要實施第三次貨幣寬鬆，應會更加審慎。

    　根據行政院主計處預估，今年全年消費者物價指數年增率為0.98％，明年則為1.85％，顯示通貨膨脹壓力將逐年升溫，近期市場出現一種說法：明年建國百年，台灣的金融市場，將會爆發大泡沫危機，屆時，股市和房市將如破滅的泡沫，價格大幅重挫。

    　台灣百年大泡沫謠言甚囂塵上，彭淮南嗤之以鼻。昨日他在立法院表示，主張民國100年大泡沫這種說法，立論有問題，舉例來說，主張的人在計算實質利率時，竟然是採用活期存款的利率，去扣除通貨膨脹率，但是正確的實質利率算法，應該是1年期的定期存款利率。而使用偏低的活存利率來推估，「這樣算出來的實質利率，會很有問題！」

    　至於美國印鈔救市，導致美元貶值，並造成亞洲貨幣價格競相升值，央行擋也擋不住；立委賴士葆認為，美國的國外負債高達21兆美元，國外資產為18兆美元，只要美元貶值達5％，就能產生匯兌利益0.92兆美元（國外資產立即增加），貶值10％，就能獲利1.84兆美元，再多個兩倍，貶個20％，等於沒有國外負債了，美國為解決自己的問題，犧牲其他國家也不足惜。

    　彭淮南回應說，不方便批評別國貨幣政策，只強調，「歷任美國財政部長均認為，強勢美元符合美國利益，這是他們說的話。」一席話透露：美元的疲態，再對照官員的說法，彰顯美國「言行不一」的事實。

    　由於美國二次寬鬆，遭致不少國內外批評聲浪，因此，彭淮南認為，美國應該不會再有三次甚至四次的量化寬鬆貨幣政策，他相信，「美國聯準會會審慎評估！」

    　彭淮南說，美元是國際的準備貨幣，所以美元貶值，對各國影響很大，不過，現行單一準備貨幣制度，未來可能會有所轉變，像是走向由美元、歐元、人民幣等3種貨幣，一同組成更多元的國際準備貨幣，減少單一美元貨幣準備，引發全球金融動盪的機會。

天母寬庭4F

天母寬庭4F

登記建坪:49.98坪

總價:2890萬

地址:台北市北投區榮華一路

樓層:4/7

格局:3房 / 2廳 / 2衛   

座向:西北

房屋特色:

‧看屋請洽林育瑞 TEL:0910-122-236

‧明德國中小學區優
‧全新完工、高級建材
‧榮華特區、近公園、好住家

忠義捷運2樓

忠義捷運2樓

登記建坪:37.69坪

總價:888萬

地址:台北市北投區一心街

樓層:2/3

格局:3房 / 2廳 / 1衛   

座向:西南

房屋特色:

‧看屋請洽林育瑞 TEL:0910-122-236

‧一層一戶 住戶單純
‧使用空間大 超值2樓
‧近忠義捷運 交通便利
‧稀有獨棟四面採光

【王柔雅╱台北報導】年底是中古屋交易旺季，不少人趕著明年春節前搬進新家，提醒看屋人注意，亟於在高檔脫手的投資客，可能善用「美妝賣屋」，隱藏詐術。美美的「半套裝潢」可能遮掩了壁癌、更要小心惡劣的「一屋二賣」騙取定金，專家建議，檢查廚房管線、裝潢，調謄本、丈量等買屋「眉角」不可少。

傷財費力

房地產熱潮經歷央行打房未歇，尤其投資客為了讓房子順利脫手，賣屋6大詐術橫行房市，其中以裝潢設計之名、行「瑕疵掩蓋」之實的案例最常見。高雄縣不動產經紀人公會理事長鄭啟峰就說，曾有屋主為了掩飾屋內壁癌，在牆面加裝矽酸鈣板輕隔間，欺騙買方。

敲打牆面聽聲音

市場上，中看不中用的「半套裝潢」也不少，台中市民眾Jason受仲介鼓吹，看屋時沒有仔細檢查管線、插座，倉卒買屋，等到搬進去住才發現主臥室內有8個插座，卻有一半都不能用，有插孔沒接電，其中1間浴室裡管線錯接，水龍頭沒有熱水，只好自己加裝電熱水器，傷財又費力。鄭啟峰表示，不肖投資客賣的房子容易出現此類假裝潢，建議民眾看屋時，先檢查廚房、浴室的水槽及天花板管線，地板或牆壁都實際觸摸看看。且老舊管線多，住戶可敲打牆面，「發現聲音不對，就得提高警覺」。而凶宅、海砂屋、輻射屋等更嚴重的住宅瑕疵，屋主害怕曝光後房子難賣，也可能藉機隱瞞，網友Tentei就曾因聽信仲介推銷，在未查明屋子狀況前，差點買下凶宅。

虛灌坪數損失大

不肖建商在賣預售屋多報坪數，交屋時實際坪數卻大縮水的案例也時有所聞，坪數遭少算，民眾也虧損不少。例如北市松山區民眾蔣巧雲，6年前透過仲介買下33坪店面，但最近辦理都更時才發現，地政人員權狀登記少計了5.7坪，害她多花了327萬元買房，申請國賠也只獲賠229萬元。另外，有些屋主私自在1樓或鄰地增建違建，佯稱因使用空間更大，藉機提高每坪單價。更離譜的「一屋二賣」情況也曾發生，永慶不動產企研室協理黃增福指出，曾有屋主明明房子已經賣了，在過戶之前，繼續招搖撞騙兜售房子、收第2個、甚至第3個買方定金，或是委託多家仲介重複賣房。

應調閱建物謄本

黃增福表示，屋子權狀、產權一定要釐清，建議購屋前向地政單位調閱最新土地謄本、建物謄本，並調閱室內平面圖，確實了解屋況再考慮下手。

時間在這裡歇緩了腳步，慵懶是它的主題，優雅是它的形容詞，而淡靜是它唯一的氣息，彷彿一點聲響就打亂了這一面平靜的湖水。拉開窗簾引進一室清新，放眼望去，獨攬造物者創造的自然翠意，壓力隨之如水蒸氣消失無影無蹤，和婉的空間氛圍為生活注入了新鮮的活力與養分。

■ 打破形式 量身打造

　　擁有這如同夢境般的浪漫白色小屋的女主人，在購入新屋時的心情如同大部分屋主的經歷，充滿期待之餘卻又陷入毫無頭緒的無助之中。對於裝潢設計沒有太多概念和經驗的女主人來說，特別感到無所適從。

　　與大衛麥可設計的緣分牽自於一位常路過大衛麥可公司門口、對大衛麥可的設計充滿好奇心和欣賞的朋友，藉由朋友的讚賞推薦，以及大衛麥可張紫嫺設計師一次次細膩又深入的溝通過程中，漸漸地發掘描繪出這未來住屋的輪廓。

　　「看過這作品的人，大多相當驚訝這房子的主人竟是一位退休的單身女性呢！」張設計師說：「也許是與國際接軌的原因，多元的資訊影響國人的視野觀感，對於風格設計這件事也不再守舊傳統，反而有明顯年輕化的趨勢。從最近幾年的工作及生活經驗中，我發現到年齡與裝潢風格並不再是永遠的等號，同時我也認為每個年齡層都有追求夢想的權利；而比起一個家庭在面臨規劃設計時須顧及每位成員不同喜好需求的複雜層面，單身貴族們更擁有能完成夢想的條件」。

■ 溫雅室色 人性訴求

　　就是這份對人性及生活專業敏銳的觀察以及屬於女人的纖細直覺，使得這個作品在空間動線鋪排及氛圍營造上，顛覆了一般人對於退休住屋風格的制式想法，同時也修正了一些小坪數空間在對於單身生活規劃上可能容易忽略或欠缺的考量。

　　基於屋主謹慎內斂的個性，只有深交密友才可能被允許進入她的小小世界，因此在此案的基礎概念上，便以『私人閨房』概念取代一般小坪數家庭公私分明的需求。這兩種概念落實在小坪數的空間格局上形成了明顯的差異，後者為了在家人與訪客之間達到平衡，空間產生了裡外隱顯之分，客廳等公有區塊在隱私和分享的前提下，拉到了玄關之後重要的位置，實際主角的真實感受卻因此須退居第二位；前者卻因少了許多外在因素的繁褥束縛，以『人』回歸到主要的思考中心，滿足屋主在白天或夜晚、靜態或動態時候不同的五感需求，機能空間歸回合理而自在的本位。於此同時，張設計師以圓潤的線條修飾空間裡的方正框架，簡潔純淨的元素醞釀出純粹的生命力，沉穩之間流露出文雅細緻的氣質。柔性的革命與積極的實踐，最後成功地在完工後屋主的讚嘆評價中得到印証。

■ 體察入微 形築未來

　　總是與屋主站在同一個角度，才能真正做到觀察入微；總是用傾聽專業的態度與屋主手牽手一同去完成一個夢想藍圖，才能為屋主獨有的個性特質量身打造。從理想開始築夢踏實的成果畫面，盡是渾然融合的怡然自得，也成為了深度品味的具象寫照。

大衛麥可國際設計工程有限公司
主持設計師 張紫嫺設計師
地址│台北縣永和市永貞路360巷1號1樓
電話│02-8660-7618
信箱│davidmichael.design@gmail.com
網址│design.vrhouse.com.tw/davidmichael

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　第四季是房地產傳統旺季，今年雖然受到打房影響，但隨著ECFA及通膨壓力如影隨形，自住及保值型買方積極進場，年底買盤已漸漸回溫，根據房仲統計，今年10月1日到11月10日的去化天數和議價空間皆創下年度新低，顯見年底購屋熱仍持續加溫。

 無畏選舉打房 買方積極進場

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，不論換屋與首購型的購屋人，對於第四季總是情有獨鍾，因此第四季的表現往往相對強勁，今年雖然有央行打房壓力以及年底選舉變因影響，但買盤仍勇於進場，也造成各區域的議價空間均較第三季來的少，以大台北地區減少3.2%幅度最大，而這除了是買方願意加價外，不少賣方也存在取得現金好過年的心態所致。

　　除了議價空間變少之外，買方主動進場的表現，也讓去化天數同步降低，有趣的是今年大台北第三季的平均去化天數為67.5天，是今年到目前為止最長的，反觀第四季到11月的去化天數是今年最低，較上季減少17.3天，也反映出央行打房的效果和市場買盤的反彈，加上明年過年來得早，勢必擠壓打算農曆年前搬家民眾的時間，也讓不少自住型的購屋民眾快速做決定，自然讓去化天數縮短。

■ 商用不動產夯 住宅難大漲

　　徐佳馨指出，今年走到年底，市場上較特別的現象是大腕投資客將店面、商辦等商用不動產，以及具有卡位題材的土地和公寓視為重要主力，一般住宅產品反而著墨不多，其中以台北市最為明顯，主要是各方體認自住買方撐盤力道不足，住宅產品漲幅有限，因此除非產品深具優勢，不然難以吸引投資者購入，自然也難以創下天價。徐佳馨也建議年底購屋的民眾，除了積極議價外，也可循政府公辦住宅優惠貸款管道，以減輕負擔。

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北投捷運方正邊間2樓

北投捷運方正邊間2樓

登記建坪:28.32坪 

總價:1150萬元 

地址:台北市北投區育仁路

樓層:2/4

格局:3房 / 2廳 / 2衛     

座向:南

房屋特色:

‧看屋請洽林育瑞 TEL:0910-122-236

‧北投精華區低樓層公寓
‧坪數實在零公設
‧格局方正標準3/2/2
‧邊間採光通風佳

　台北市的房子真的很多人搶?根據房仲調查顯示，以每月數百萬筆的物件點閱率進行「全台單一物件詢問度」分析，以判別每個縣市房子的搶手程度。結果就今年10月數據顯示，台北市每筆委賣物件平均有96人次上網探詢，即呈現96搶1的為熱門局面，而台南市也有62人次的高詢問度，名列第二，台北縣和高雄市則以58人次及48人次位居三、四名。

■ 供不應求 台北居冠不意外

　　台北本是全國的首都，擁有各項交通、經濟上的優勢，加上土地有限，房價雖然屢創新高，但仍吸引不少人希望入住，永慶房仲集團新聞中心經理李建興分析，台北市向來為全台房市的主戰場，除自住客外，更是投資罝產的熱門區域，再加上台北市賣方多半惜售，致使買方探詢次數遠高於物件釋出量，才造成近百人搶一的局面。相較而言，同為房地產熱區的台北縣，儘管上網蒐屋人次與台北市相當，但隨其委賣數量較多，稀釋掉單一物件的搶手度，而落居第三名。

　　至於台南市，由於向來為封閉、自住型的市場，物件流通率頗低，中古屋委賣案件大約僅台北縣的1/10，甚至也只有鄰近的高雄市之1/5，在供給明顯不足，但自住族群仍有一定比例下，也出現了高詢問度格局。而高雄市則是因為近幾年推案量嚴重萎縮，去年新推案3000多戶，加上房價漲幅不大，屋主多半不願選擇此時售屋，但偏偏每年平均仍有1萬戶的購屋需求，因此也造成多搶1的格局。

■ 打房後賣方惜售 買方積極

　　李建興分析，6月份央行針對台北市實施信用管制，儘管一度讓市場觀望，買方探詢度降低，但到了8月以後，買氣迅速回補，反而賣方因擔心被趁機議價而採取「守株待兔」策略，延後釋出，進而出現了求售案件不增反減的狀況，在求增供減的格局下，6月以來，台北市的個別案件，成為全台詢問度增加最快的區域，大增了27.73%。

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石牌國小方正3樓

石牌國小方正3樓

登記建坪:26.29坪 

總價:1180萬元 

地址:台北市北投區致遠二路

樓層:3/4

格局:3房 / 2廳 / 1衛     

座向:東南

房屋特色:

‧看屋請洽林育瑞 TEL:0910-122-236

‧運動中心旁
‧國小國中步行3分鐘
‧捷運站步行5分鐘
‧都更機會大

正隆麗池豪邸

正隆麗池豪邸

登記建坪:63.73坪 

總價:3600萬元 

地址:台北市北投區光明路

樓層:16/29

格局:4房 / 2廳 / 2衛     

座向:西

房屋特色:

‧北投地標豪宅
‧生活機能佳
‧管理優良
‧稀有釋出

關渡站稀有3樓

關渡站稀有3樓

登記建坪:23.89坪

總價:798萬元 

地址:台北市北投區中央北路四段

樓層:3/3

格局:3房 / 2廳 / 2衛     

座向:北

房屋特色:

‧稀有低樓層出售
‧臨關渡生活圈機能佳
‧捷運站5分鐘
‧市場主攻產品學區旁
‧土地持分大 未來保質性高

　為了吸引更多的民眾前往購屋，售屋廣告的訴求方向和種類繁多，不管是何種購屋需求或不同種類的族群，廣告的目的就是希望能夠打到每一個想要購屋者的心裡，以促使消費者的購屋行動。

■ 建商的超額利潤同時也是購屋者的致命吸引力

　　常聽到一種售屋廣告，是以「某某交通建設即將完工，該區房價即將大漲」為其主要的訴求，這樣的廣告說詞，乍聽之下好像是要吸引投資客去買，可是實際上卻更吸引了一般的民眾為之心動。

　　正常一般購屋的消費者，如果為的是居住的目的，不是應該考量居住的品質環境嗎？怎麼反而會讓房地產未來增值的利潤所吸引呢？

　　也就是因為這個對於未來可能獲益有所期待的投機心理，房地產的售價因此也就有了所謂的超額利潤，才使得房地產的價格普遍高於實質價格的現象。房價要如何衡量出一個所謂的合理性？如果能夠去掉這個超額利潤，簡單即可判斷出它應該所具有的實質價格。可是在一般的情況之下，賣方也會說，我如果現在以實質的價格賣掉，就失去了未來可能的獲益，因此現在出售的「時價」，就必須先加上預期利益才行。

■ 什麼時候才能等得到實質合理的房價？

　　房價合不合不理其實取決於整個市場對於未來預期的一種反應，對於未來價格如果市場的反應普遍都能接受，賣方就會拿翹，消費者要能爭取一個真正的合理價，是不可能的事；但如果對於預期未來的房價堪慮，購屋者根本就不會吃這套什麼對於未來預期看漲的廣告訴求，因為賣方倘若堅持要加上時間成本的售價，那麼不會留著以後再賣，反而更划算嗎？

　　如此看來，若當房市低迷價格走跌，沒有任何期待利益時，那麼房地產銷售的業績以及成交售價，絕對是看買方的臉色，所謂合理的房價，才會在這種買方和賣方彼此斤斤計較以及精打細算之下，買方支付願意承擔的房屋價款、賣方取得可接受的應得利潤，雙方達成共識的條件之下才會出現所謂的合理價格，同時也才看得見房地產的實質價格存在。

■ 別讓行情與廣告氣氛左右了原本購屋的本意

　　由於市場行情紛亂，很多人會受到廣告訴求吸引力的影響，而做了錯誤的判斷，因為郊區的房價便宜，就去買了距離上班工作很遠的地方；或是因為市區的房價貴，則選擇了狹小的居住空間，結果兩者皆不是自己原本真正適合、真正想要的。因此消費者在決定購屋時，可千萬不要因為廣告上的夢幻訴求，而模糊了自己原本選購房屋真正想要的居住品質和環境。

　　如果真正回歸到一個正常需求的購屋心態，應該不能去考量投機價格以及事實現況仍看不見的其他條件。當下房價高、低的問題，姑且暫時先放在後頭，消費者購買房子應該先要衡量自己要的是什麼？需要生活品質良好的環境，就應該先以品質環境為首要訴求重點；需要生活便利，就應該優先考量住居臨近的機能環境……然後價格和預算，再看自己能夠負擔接受的程度。寧可多花一點時間觀察、多了解一下環境、多做一些比較、甚至多負擔一點預算，並非房價便宜不會漲的地區就沒有好品質的房子；也並非價錢貴的房子就不能買，重點是要選對適合自己的居所，這才算是符合原本真正購屋的本意才對。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

【文/住展企研室 攝影/邱添榮】有些是價格因素使然，有些是滿足特殊需求；房地產市場當中，三不五時會出現所謂的特殊商品。之所以稱特殊，有的是少見、屬小眾商品，有的則是遊走法規尺度邊緣。消費者如因其低價或其他誘因，而想購入此類產品，則事前應充分了解並考量其特殊性…

無論基於價格因素，或是滿足特定需求，我們總能在房地產市場中看到，一些『身分』或『內涵』與眾不同的特殊產品。這些產品和一般所見之房市商品，的確有相當程度不同處，有些甚至有適法性問題。因此建議消費者在選購前，需更清楚認識、了解其由來與真實面，以保護自身權益。

 都市地狹人稠，這是世界人口結構出現都市化趨勢以來，全球之共通現象。而為解決人口集中後的居住難題，建築開始『向上發展』。

然而，這並沒有解決問題；仍有更多人持續湧向都市，使得都市空間擁擠不堪，房價也愈來愈貴。且基於都市公共安全，建物也不可能無限制愈蓋愈高；這時腦筋動得快的台灣建商，就想出另一種向上發展的可能性，就是拉高室內高度，並暗示消費者可在購入後施作夾層，等於一坪當兩坪用。

乍聽之下，會覺得這是買到賺到。不過實際情況真是如此？每塊基地都有其地目劃定及容積率規範，而容積率多寡，又直接決定地上物樓地板面積總和，多蓋就是違法。因此施作夾層多造出的空間，正是違建。

九三、九四年間，北市挑高住宅案如雨後春筍；結果之後北市府祭出禁發令，使得室內高度三米六以上者成為絕響。

中和由於有大片工業區帶，因此成為九三、九四年間北縣總量管制開放政策之下，工業住宅案量最大區域。

台灣住宅區住商混雜情況嚴重，舉世聞名；這一方面是法令執行不周延，另方面也是民眾貪圖方便，希望樓下轉角就有商家，滿足採買的心態所致。甚至，由於商辦市場相對不熱絡，還使得不少商業地上蓋起豪宅來。不過工業區卻不蓋廠房，情況則是複雜更多。

在馬政府調降遺贈稅率及其他時空因素帶動下，近一年餘大台北房市大演資金行情，房價近乎狂飆。不過回歸這波房市多頭的原點，其實自九二年SARS疫情受控制後，台灣房地產價格就開始一路上漲。

不過無可否認地，同期受薪階級購買力並無同步提升，扣掉物價、通膨等因素，實質消費力甚至縮水。面對節節上漲的大台北房價，多數人自然難以追高。這樣的情勢，使得一些成本相對較低，區位其實不差的工業區土地，成為業者及消費者的目光新焦點。

有關工業區蓋住宅的模式有兩類，一是先申請變更，二則是逕行開發。前者一般是透過捐地方式，經地方及中央審核後，變更為住宅、商業或工商綜合區；後者則是登記使用目的為辦公室或事務所(筆者按：早年只能登記為廠房，九六年後才放寬可登記商用類別)，不過買賣雙方都心知肚明，是拿來當住宅用。

先變更後開發的方式，其實和一般住商開發案差異不大，主要優勢是基地完整且夠大；不過由於先捐地，因此成本墊高，且還可能有變更曠日費時，甚至不過關的風險。至於逕行開發，則並無上述問題，唯一的疑義在身份。

  

北縣市管理態度不同

過往這種執照上登記為廠房，實質上卻當住宅用的案例，情況和前述室內挑高產品類似，舉證上也有困難。不過工業區仍具一定識別度，水電費率也更高，因此市場接受度有限。

如前所述，九三年後大台北房價逐步上漲，給了這類產品推案空間；加上官方技術性開放(北縣工業區開發解編及總量管制)，因此約九三年下半年後一年內，台北縣一度冒出許多標榜低價的工業區開發案，主要集中於中和。

不過兩年多後政策大轉彎，新任工務局長要求這類個案須經『正常』變更程序，也就是捐地變更，因此上述這些兩、三年前預售推出的工業住宅案。都碰到無法取得使照的窘境。要求已蓋好的工業住宅案捐地變更，確是強人所難，因此官方後來『網開一面』，允許業者以繳代金的方式，名義上逕行變更、取得執照。

只是根據最新發展，情況又有變化。原因是，這些繳代金就地合法的案例，還得通過內政部審核。然到今年九月底止，仍沒有任何一個通過審核，順利變更成功的案例。結果變成一國兩制，也就是北縣認為適法性沒問題，但在中央眼中，這類產品仍是遊走法令邊緣的問題產物。

就量體來看，這類工業住宅案確實以北縣最多，不過北市及桃竹地區也都偶見。而根據今年初北市府頒布的新增訂管理辦法，也是須繳錢；不過不是代金，而是『保證金』；繳交者為起造人，三年內建案如無違規使用之實，保證金才會無息歸還。【註】

由上述最新措施來看，北縣市處理工業住宅的原則或態度確實大不同。北縣原則上是『就地合法』，北市則希望透過保證金(收取)制度，讓實際當住宅銷售的工業地目開發案，失去價格優勢及市場，最後消失。

桃縣閒置工業地也不少，但住商用地和工業地的地價差距並不像大台北那樣明顯，因此在桃縣房市，這類個案通常不是有特殊規劃，不然就是區位極佳；南崁甚至還出現此類建案，開價高於同區住宅地目案的特殊情況。新竹地區，工業區逕行開發當住宅銷售的案例也很少，更常見的反而是工業區變更工商綜合區，開發目的放寬後的一般建案，這可能是地目變更較容易之故。

雖說工業區多半質感不佳，甚至更易出現威脅居住安全的意外，行庫核貸成數通常也更低，不過因價格相對低廉，故仍具有吸引力，在大台北尤其如此。一般來說，大台北工業住宅案的單價，都要比同區住商地目案便宜一到兩成不等。

以北縣實例來看，工業住宅的房屋、地價稅率及水電費，都可透過申請等方式，適用一般住宅標準；不過就官方目前態度，傾向於先變更再開發；妾身未明、最後須『就地合法』的逕行開發模式，或許將成為絕響。

 

集村農舍 農舍變身別墅 法令灰色地帶產物 

由於稍早監院兩度提出糾正，使得集村農舍案受到『高度關注』。(照片建物與本事件無關)

 

 

集村農舍案和一般推案模式相反，必須全數售完才能申請建照。

一個區塊被劃為農業地目，原則上就是要進行農耕生產，而不是蓋住宅或其他建物。當然，從事農耕農民還是要居住，也得蓋倉庫儲存作物，因此原則上仍允許興建若干農舍，只是仍有相當嚴格的規範和限制。

一般農舍開發限制嚴格，通常經濟規模不夠，因此很少看到建商打著農舍做為號召。不過一旦加上了個『集村』，情況可就完全不同了；因為這形成一定的『規模』，因而使得相關的商業利益或行為成為可能。

不過就算灌上集村，還是農舍，因此規範仍相當嚴格。『集村農舍』是基於農業發展條例第十八條第一項之精神所衍生：『當無自用農舍而需興建者，經主管單位核定，得申請以個別或集村方式在自用農地上興建農舍，條件是不影響農業生產及農村發展』。

法源則是根據『農業用地興建農舍辦法』。簡單來說，是本身持有農地的起造人提出申請，待建照核發後才能規劃興建。且因為是集村，故起造人不只一位；除了農業建地本身外，每戶還需持有位於同一戶籍所在地的農地若干面積，如此才算所謂『集村農舍』。

除了上述基本規定外，農委會同時頒行『集村興建農舍獎勵及協助辦法』暨『集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點』，協助有需要的『農民』，以集村方式興建農舍。

 

 

申請興建規範嚴格

因為是以不影響農業及農村發展為大前提，為避免各自為政，使農村景象雜亂無序，故無論申請資格、農地大小、建物樣式及容積、建蔽率，集村農舍都有相當嚴格的規定。

因此『集村農舍』案和一般推案模式相比，甚至完全是反其道而行。因為待開發土地(農地)要先符合一定的條件，接著須先找到買家至少二十名(且理論上需為農民身分)，一般而言就是要先賣完、找到買方，案件才能成立，接著才可申請建照、開工。

是故，此類個案只能採預售制；更由於農民身分取得不易，又是遊走法令邊緣，因此銷售頗為低調。既然申請過程繁複、規定嚴，還有適法性問題，業者為何又要淌這個渾水？

因為與一般個案用地相比，農地取得成本更便宜；再者只要適當包裝，還能吸引嚮往田園逸趣的多金消費者，潛在商機不小。因此大約九三、九四年後，桃竹地區開始出現此類個案，且一時蔚為風氣。之後或許因為客源有限，加上開發限制使得總價偏高，無法與同區一般透天抗衡，因此能見度逐漸降低，另外也不排除是適法性疑慮使然。近幾年，則是宜蘭地區最多此類個案。

如同挑高產品或工業住宅，近年官方也開始『注意』此類產品；尤其，這類產品名義仍為農舍，因此享有免徵田賦、地價稅及土地增值稅等福利，但實質卻是住宅，甚至別墅豪宅，因此被監察院兩度提出糾正(對象為內政部及農委會)。此一發展是否影響集村農舍案未來的推案空間，有待後續觀察。

 

重疊別墅 公寓大樓混血產品

重疊別墅之所以產生，主要是給那些能力稍嫌不足，但仍想居住環境有天有地的消費者，一個代價較低的選擇機會。(圖為新店大台北華城別墅群)

房市住宅商品大致可分大樓及透天產品兩大類別，不過有一種產品，稱得上是大樓與透天兩者的混血，我們通稱其為重疊別墅。

為什麼業者會規劃這種商品？表面原因是取兩者各自的優點；興建大樓是地狹人稠的必然結果，土地持分比例更低、總價相對壓低，中高樓層甚至得享更好的視野景觀。透天別墅則具更好的私密性，通常無公設比或數字很低，有天有地、空間更大，確是多金階級嚮往的居住型態。

而重疊別墅即是介於上述兩類產品之間；比大樓產品稍具私密性，但室內空間又有透天厝的樣子，價格及公設比，確實也是介於同區大樓及別墅產品之間，主要是提供給想買透天，但經濟力又不夠負擔一般透天別墅的消費者。

此類產品的實際規劃，大致和透天別墅類似，一般以四層樓最常見；一、二樓為一戶，三、四樓是另一戶，兩戶有各自獨立的出入動線，就像兩棟兩層透天厝疊在一塊。區位方面，也常見於透天產品為主的區域，以大台北地區來說是新店華城及淡水小坪頂最常見，而這兩區也是大台北兩個近期主要的高價別墅聚落。

九三年底，內湖四期重劃區曾出現過更特殊的案例。「香草山莊」規劃之產品其實類似電梯公寓；特別點在分戶方式，並非一般公寓之單層單戶，而是一到三樓單層單戶，四、五樓另併為一戶；因此一棟五層分四戶，一樓擁有庭院，二、三樓為一般公寓，四、五樓則擁有露台。你可說這是重疊別墅，也可說是樓中樓。

雖說重疊別墅原則是大樓及透天的特色皆備，但產品定位其實也相對尷尬；與其購買這類四不像產品，可能多數人寧可選大坪數單層單戶大樓或純透天產品。尤其近年大台北房價愈來愈高，這類產品的總價也不低，因此其潛在市場也更受到壓縮。

至於桃竹地區，房、地價相對低廉，除桃園市、南崁及中壢市區外，透天本來就是主流產品，因此規劃重疊別墅的空間就更小了，僅少數特定個案還能看得到此類產品，不過也都是整個別墅社區中的一小部份。

 

 

學生套房 區位特殊性 更勝產品規劃

消費力頗強的大學生族群，也代表一股特殊的租屋需求勢力。

學生套房最好增添若干設備，以增加賣點。

學生(通常指大專生)大概是消費市場中最特殊的一個族群；此族群無實質生產力，消費力卻是相對驚人。而學生的住屋市場也同樣特殊，甚至還因此衍生出一種特殊產品─學生套房。

此產品和一般市區套房相當類似，都是頂多十坪上下的超小坪數、無隔間產品。不過一般套房內有整套衛浴設備，多數學生套房則無，這是兩者表相上的最大差別。不過由於學生需求特殊，因此一般套房沒有的書桌、網路甚至視聽設備，學生套房則最好具備，以增加賣點。

某個區位要有學生套房案的市場，先決條件當然是鄰近大專院校；不過，可不是只要有學校就行，而且通常須是封閉生活圈。因為如果該區位交通四通八達，則學生可選擇的租屋區位太多，反而無法形成租賃商機。

根據以上條件，以北台灣來說，真正有學生套房推案空間的，以淡江大學，銘傳大學龜山校區，中壢市中原及元智兩所大學，蘆竹鄉開南大學及新豐明新科技大學所在區塊為代表。泰山明志科大周邊，理論上也具此條件，不過由於所在區域發展近趨飽和，因此一般住宅案推案空間都受壓縮，遑論此類特殊個案。

由上述分析可知，學生套房和套房差別不大，主要是區位條件更特殊。另一特殊處則在於，此類個案不少以待租或包租為訴求；因此，自用目的買家，也就是學生家長反而是相對少數，看準高投資報酬率而進場的投資客包租公才是大宗。

還有，近年這類產品多不是單戶銷售，而是以數戶為一單位。這是因為，九五年後行庫針對小坪數及特定區域進行房貸融資管制；這類小坪數產品首當其衝，因此業者變通，表面上是三、四十坪產品，實質則是再分割為數戶學生套房。

除了上述的幾項特殊產品外，包含地上權、休閒住宅等，以往也都是相對特殊的房市產品。不過地上權很可能成為未來都會房地產開發的新趨勢，其特殊性將愈來愈低；休閒住宅則是包裝及周邊規劃上較不同，產品本身特殊性反而不高。

 

 

房市特殊商品 購買前請注意

說是地狹人稠也好，人口持續湧入也罷，大台北核心地區內，可開發興建一般住宅或商業大樓的住商用地，十之八九確已開發殆盡，都市更新因此成為房市顯學。不過都更緩不濟急，因此少數情況下，就有開發商走旁門左道，因而出現上述特殊產品；市內挑高、工業住宅，甚至集村農舍都屬此類。

相信多數人會選擇此類產品，(相對低)價格應該是主要考量；不過對背後的相關法令規範認識不夠清楚，恐怕也是重要因素。就目前看來，挑高產品繼續存在的機會頗高，而如果政府執法態度堅決，則工業住宅及集村農舍，將很可能成為歷史名詞。

不過，在檢討這些遊走法令灰色地帶產物的適法性及官方法令執行不力之同時，更值得我們思考的可能是，政府是否該對台灣全島的國土利用與開發，進行全面通盤性的檢討。包含工業農業用地的閒置及『不當』利用，背後隱含的，可能更是都市計劃地目劃定的不合時宜。

【註】保證金計算方式－依基地當期公告現值×0.45×樓地板面積(平方公尺)，如單戶面積超過150平方公尺者，保證金可折半，每戶為300平方公尺面積以上則不適用此辦法(北市府說法是，150平方公尺以上面積較不易違規使用)。

 

 

集村農舍開發之相關規定如下

申請資格－以集村方式興建農舍，需一次提出申請；申請者為二十戶以上，農民需年滿二十歲或未滿二十已結婚者。同時，申請人需為無自用農舍者，且須為該農業用地所有權人。另已申請一般或個別農舍者，不得重複申請參與集村農舍。

農地－申請之農業用地，須與申請人戶籍在同一縣市內，且各申請人持有之農地亦需位於同一縣市內。該農地應為完整區塊，且確供農業使用，面積不得低於總面積(建地及農地)的百分之九十。供興建農舍之建地部分，建地需完整連接、不得零散分布，建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二四○。如建地屬山坡地範圍，建蔽率最高百分之四十，容積率最高百分之一二○。另建地前道路寬度至少六公尺，三十戶以上者應至少八公尺；與計劃道路境界線之距離，不得小於八公尺，惟基地特殊狀況者得專案核准。

農舍－建物按建築面積，至少百分之五十應採斜屋頂、瓦式或仿瓦式，或採用主管機關提供之標準圖樣。另斜屋頂坡度以不小於一比四為原則，總樓地板面積不得小於六十平方公尺(二十坪)。

觀望氣氛消 全省買賣轉移攀升

自六月份央行打房開始，連續幾個月的買賣移轉棟數都呈現下滑趨勢，但近兩個月來，受到經濟環境復甦及低利環境的影響，交易量開始擴大，根據北中南的地政單位統計，10月台北市的買賣移轉棟數為4864棟，較9月增加8.1%，與實施選擇性管制措施後最低的3850棟相比，增加超1000棟，可見買氣已經有所回溫。

■　台中客最捧場 台北緊追其後

　　10月份全省買賣移轉棟數，以台中地區表現最佳，買賣移轉棟數為3255棟，比起9月增加了11.5%，與去年同期的10月相比，也增加了9.7%；而台北市房市表現也大幅提升，10月買賣移轉棟數月增8.1%，不過與去年10月同期相比，仍減少了12.3%，顯見高房價水準與選擇性信用管制措施，對於市場上的買氣仍有影響，惟狀況比起7、8月好上許多。

　　至於高雄地區，雖然10月買賣移轉棟數和上月表現相當，僅微幅增加1.7%，不過維持在2300棟以上的買賣移轉棟數，算是維持在高檔水位，實際上表現也算不錯。

■　信義區套房熱 低價區域交易增

　　在台北市部分，以信義區表現最佳，月增率為59%，年增率達11.4%，居次的中正區，月增率達也37.7%，年增率也達到28.3%，信義房屋忠孝市府店店長施威宇表示，北市信義區隨著轉運站、阪急百貨的開幕，有越來越多的就業人口進入信義計畫區，週邊伴隨衍生出購屋需求。這些進入計畫區的上班族，偏好屋齡新一點、有管理的套房產品，因而帶動近期市府站、永春站週邊800~1000萬的套房買氣。

　　另外北市房價相對低檔的區域如萬華區、北投區，月增分別為26.6%及28.9%。而中正區10月交易狀況同樣表現不錯，信義房屋古亭店店長卓雅琪表示，中正區房價並不便宜，不過生活機能以及學區條件都有一定的水準，有些收入穩定的雙薪家庭，還是願意接受屋齡舊一點的公寓，來換取市中心的便利。

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北投庭院湯屋1樓

北投庭院湯屋1樓

登記建坪:39.18坪

總價:1620萬元 

地址:台北市北投區民族街

樓層:1/5

格局:4房 / 2廳 / 4衛     

座向:南

房屋特色:

‧私有車庫/庭院
‧溫泉湯屋
‧裝潢九成新
‧零公設 使用空間大

雲天雙併知性湯屋

雲天雙併知性湯屋

登記建坪:23.73坪

總價:888萬元 

地址:台北市北投區溫泉路

樓層:3/13

格局:1房 / 1廳 / 1衛     

座向:西北

房屋特色:

‧單身新婚SOHO族
‧入主頂級溫泉地段
‧高坪效

走山天災頻傳 地質法三讀定案

延宕已久的地質法，終於在今天立法院院會三讀通過，未來經濟部可依法進行全國地質調查，並公告地質敏感區。除了之前北二高走山事件影響外，近年來天災頻仍，也是讓法案快速通過的重要原因，不過，民眾購屋權益雖然更有保障，但不可否認的，未來公布敏感地區後，對位於敏感地帶的山坡地住宅房價將會產生影響。

■　政府主動調查 購屋更有保障

　　根據三讀通過的地質法規定，經濟部應辦理全國地質調查，調查內容包括全國基本地質調查、全國資源地質調查、全國地質災害調查等，調查內容每 5年應通盤檢討1次，有關地質敏感區的劃定、變更及廢止，經濟部應設立地質敏感區審議會，審議會專家成員不得少於1/2，並彙整及管理地質資料、建立資料庫，並定期主動公開或依人民申請提供資料，而民眾規避、妨礙或拒絕地質調查者，可處新台幣10萬元以上、50萬元以下罰鍰，算是相當嚴格。

■　新法雖寬鬆 總比沒有好

　　徐佳馨指出，這次地質法快速通過，某方面也是新版規定在某些程度上比舊版寬鬆，不過，雖然是有限度放寬，但地質法的通過，對於讓我國過去毫無章法的國土利用重回永續經營的思考，具有相當大的意義。

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央北雅寓2樓

央北雅寓2樓

登記建坪:28.77坪

總價:758萬元 

地址:台北市北投區中央北路三段

樓層:2/4

格局:2房 / 2廳 / 1衛     

座向:西

房屋特色:

‧邊間採光佳
‧近捷運學區
‧可改3房 巷寬
‧低樓層
‧低總價